Gayrimenkulünü satmak isteyen ev sahiplerinin en büyük sorunlarından biri hâline gelen “kiracının evi göstermeyi reddetmesi” meselesinde yargıdan dikkat çeken bir karar çıktı. Satış sürecini, sürekli “müsait değilim” diyerek engelleyen kiracılarla ilgili mahkeme, emsal niteliğinde hızlı bir hüküm verdi.
Son yıllarda gayrimenkul piyasasında sıkça karşılaşılan sorunlardan biri de mülkünü satmak isteyen mal sahiplerinin kiracılar tarafından engellenmesi oldu. Kiracılar, çeşitli mazeretler üreterek mülkün potansiyel alıcılara gösterilmesine izin vermezken, bu durum gayrimenkulün satış sürecini uzatıyor ve değerini olumsuz etkiliyor.
Tekirdağ’da yaşanan benzer bir uyuşmazlıkta, mahkemenin verdiği karar mal sahipleri için önemli bir yol haritası çizdi. Avukat Gizem Gonce, emsal kararın detaylarını, Türk Borçlar Kanunu kapsamındaki hakları ve hukuki süreci değerlendirdi;
KÖFTECİ DÜKKANI KENTSEL DÖNÜŞÜME GİRİNCE DİĞER DÜKKANINI SATMAK İSTEDİ
Olayın, Tekirdağ’da köftecilik yapan bir mülk sahibinin kentsel dönüşüm süreciyle başladığını belirten Avukat Gizem Gonce, uyuşmazlığın çıkış noktasını şu sözlerle anlattı:
“Tekirdağ’da faaliyet gösteren bir köfteci dükkanı kentsel dönüşüm nedeniyle tahliye edilmek durumunda kaldı. İşletme sahibi, köftecilik işini daha büyük bir dükkanda yapmaya devam edebilmek için yine Süleymanpaşa ilçesinde kirada bulunan ve kırtasiye olarak işletilen bir başka taşınmazını satma kararı aldı. Ancak satış kararı alındığı andan itibaren, içerideki kiracı mülkün satılmasını engelledi. Müşterilerin satın alma konusundaki görüşmeleri çeşitli sebep ve bahaneler üretilerek reddedildi ve potansiyel alıcıların içeri girmesine izin verilmedi.”
KİRACININ "GÖSTERMİYORUM" DEME HAKKI YOK
Bu konuda uygulamada oldukça önemli tartışmalar olduğunu ve Yargıtay kararlarının belirli bir çerçeve çizdiğini belirten Avukat Gonce, hukuki temeli şöyle özetledi:
“Temel ilke olarak, Türk Borçlar Kanunu uyarınca kiracı, kiralananı satış veya yeniden kiralama amacıyla makul zamanlarda göstermeye katlanmak zorundadır. Yani kiracının tamamen ‘göstermiyorum’ deme hakkı yoktur. Ancak bu yükümlülük sınırsız değildir. Yargıtay kararlarında genel olarak şu vurgulanır: Gösterme işlemi makul saatlerde olmalı, kiracının özel hayatı ihlal edilmemeli ve malik hakkını kötüye kullanmamalıdır. Bu denge gözetilerek hukuki bir yol izlenmelidir.”
10 NİSAN'DA İHTARNAME GÖNDERİLDİ
Hukuki sürecin doğru işletilmesinin önemine dikkat çeken Gonce, "Somut olayda öncelikle 10.04.2025 tarihinde Tekirdağ Noterliği aracılığıyla kiracıya bir ihtarname gönderildi. İhtarnamede, dükkanın satışa çıkarılacağı belirli gün ve saatler teklif edilerek, ihtiyati tedbir kararı alınabileceği de hatırlatıldı ve yer göstermeye onay verilmesi talep edildi." dedi.
3 GÜN İÇİNDE İHTİYATİ TEDBİR KARARI ALINDI
Gönderilen ihtarnameye kiracıdan herhangi bir cevap alınamaması üzerine yargı yoluna başvurulduğunu belirten Gonce, kısa sürede çıkan kararı şu sözlerle aktardı:
"Kiracı evi hiç göstermiyorsa, malik açısından zararın doğma ihtimali varsa (örneğin satışın gecikmesi gibi), ihtiyati tedbir yoluyla mülkü gösterme imkanı doğar. Ancak bu, Sulh Hukuk Mahkemesi'nin somut olayı değerlendirmesine bağlıdır. İhtarnameye cevap gelmeyince 01.05.2025 tarihinde Tekirdağ Sulh Hukuk Mahkemesi’nde 'İhtiyati Tedbir' talepli dava açıldı. Mahkeme dosyayı hızla inceleyerek sadece 3 gün içerisinde, 04.05.2025 tarihinde emsal bir karar verdi. Verilen ihtiyati tedbir kararıyla birlikte, dükkanın belirli zaman aralıklarında satış için gösterilmesine ve kiracının buna engel olmamasına hükmedildi."
"KİRACILARIN ZORLUK ÇIKARMASI TAŞINMAZIN DEĞERİNİ DÜŞÜRÜYOR"
Avukat Gizem Gonce, son dönemde piyasada artan benzer vakalara da dikkat çekerek şu uyarılarda bulundu:
“Piyasada maalesef yeni bir eğilim gözlemliyoruz. Kiracılar, yer göstermeyi reddederek ve zorluk çıkararak, mülkün 'içinde kiracı varken' (mevcut durumuyla) satılmasını zorluyorlar. Bu durum, alıcılar üzerinde 'bu kiracı buradan çıkmaz' algısı yaratarak taşınmazın piyasa değerini ciddi şekilde düşürüyor. Hem kiracıların hem de mal sahiplerinin kanuni hak ve sorumluluklarını bilmesi, sürecin şeffaf ve hukuka uygun yürütülmesi, bu tür mağduriyetlerin önüne geçmek için büyük önem taşıyor.”
